Casa vacanze, B&B o hotel. Breve guida ai diversi tipi di investimento

Dopo gli anni bui della pandemia, il settore del turismo sta vivendo un vero e proprio rinascimento; dopo quasi due anni di sacrifici e camere libere, le strutture turistiche sono tornate ad accogliere turisti da ogni parte d’Italia e del mondo.

In questo clima di ritrovata fiducia, molte persone prendono in considerazione di investire nel settore turistico e di acquistare delle proprietà da affittare come alloggi per le vacanze, da trasformare in B&B, oppure, addirittura, in alberghi.

All’interno di questo articolo vedremo quali sono le differenze principali tra questi tipi di investimenti e quali conviene prendere in considerazione.

Investire in case vacanza

Nonostante le recenti critiche ad Airbnb che, negli ultimi mesi, stanno imperversando in diverse città europee, il settore degli affitti brevi è in continua espansione.

In Italia e nel mondo, sempre più persone decidono di acquistare appartamenti come investimento e di proporli su Internet e sulle piattaforme specializzate come alloggi per le vacanze. In molti casi, le gestiscono privatamente con l'aiuto di un channel manager per affitti brevi. I mercati sono sempre più saturi e, ciononostante, nell’alta stagione queste piccole sistemazioni vantano il tutto completo.

Secondo il sito statunitense AirDNA, specializzato in affitti brevi, i proprietari di case vacanze ottengono in media un ROI (ritorno sull’investimento) che va dall'8% al 10%, tenendo conto del reddito da locazione e delle spese. Chiaramente, il rendimento varia a seconda di fattori quali posizione, tipo di proprietà, condizioni di mercato e tasse che, in Italia, dopo la Legge di Bilancio 2024, sono passate dal 21% al 26% con cedolare secca.

Aprire un B&B

A differenza di quanto appena visto, la tassazione del reddito derivante dall'attività di Bed and Breakfast di chi aderisce al regime forfettario è fissa e ammonta al 5% sul 40% del reddito imponibile netto per i primi cinque anni di attività per poi salire al 15%.

Sebbene spesso vengano confusi, B&B e case vacanze sono due soluzioni diverse. I primi, infatti, nascono come un’alternativa low-cost agli alberghi e vengono considerati vere e proprie strutture ricettive la cui attività è regolata dalle normative regionali. 

Che si tratti di una casa intera o di un solo appartamento con giardino, i B&B come questo vanno registrati come attività e devono rispettare una serie di requisiti prefissati: numero massimo e minimo di camere, dimensioni, servizi, ecc. Insomma, non è semplice come pubblicare un appartamento su Airbnb.

Negli ultimi anni, i bed and breakfast stanno soffrendo la concorrenza degli affitti brevi, ma rimangono comunque una soluzione ambita, soprattutto per chi cerca un’atmosfera più "familiare" e desidera vivere un’esperienza locale nella città in cui è in visita.

Hotel e camere d’albergo

Diciamoci la verità: al giorno d’oggi, sono poche le persone che possono permettersi di acquistare un'intera casa, villa o casale per aprire il proprio albergo. Senza contare poi che l’apertura di un vero e proprio hotel comporta una serie di spese, vincoli, normative e controlli che possono fare allungare i tempi.

Proprio per questo motivo, negli ultimi anni sta dilagando una nuova opportunità di investimento che è arrivata in Italia direttamente dagli Stati Uniti: l’acquisto e il successivo affitto di singole camere d’albergo.

Stiamo parlando dei cosiddetti “condhotel”, definiti e regolati per la prima volta in Italia dal Dpcm 13/2018. In pratica, il proprietario dell’immobile vende camere separatamente a individui diversi, mentre l’acquirente non solo può affittare la stanza, ma anche proporre ai suoi ospiti tutti i servizi offerti dall’hotel.

Questo è un ottimo modo per entrare nel settore turistico con un investimento limitato che può fruttare bene. Ma ci sono anche degli aspetti negativi. Ad esempio, l’attività di chi acquista una di queste unità dipende dalle scelte imprenditoriali del titolare della struttura: se fallisse o chiudesse, l’investimento andrebbe in fumo.